Cтроительство домов и коттеджей
Год за годом, наблюдается такая картина: клиенты после покупки строительных материалов попадают на одни и те же грабли при организации строительства.
Данная статья написана с целью хоть что-то изменить в лучшую сторону по данному вопросу – качественное и недорогое строительство загородных домов и коттеджей.
Обычно к экспертам обращаются в последний момент, когда все деньги уже «вбуханы» не понятно во что…
Как избежать превращения строительства в дорогостоящий и тягомотный долгострой?
Сегодня, мы поговорим о том, как построить дом на европейском уровне организованности, а не кривую «избушку на курьих ножках». Давайте строить не по русским стандартам, а по немецким. Можно конечно построить и саман, и землянку, но здравый смысл подсказывает, что стройку затевают не для этого.
Переходим к вопросам, которые волнуют всех чаще всего.
Есть такой популярный термин – «дом под ключ». Что это такое, существует ли данное выражение официально?
Данный термин официально не существует. Это словосочетание выработано практикой. Большинство клиентов воспринимает это так: вставил ключ в замочек, повернул, зашел – и живи. «Дом под ключ» – представляет из себя завершенное строение, в котором произведены отделочные работы. То есть – заноси мебель, устанавливай технику и проживай с комфортом.
Данное значение является наиболее употребительным для термина «дом под ключ».
Однако, многие строительные бригады и частные застройщики порой спекулируют этим термином. И под видом «дома под ключ» продают не понятно, что. Например, маленький каркасный домик из деревянных стоек, который изнутри обшит вагонкой, а на полу просто брошен дешёвый китайский линолеум.
Некоторые недобросовестные застройщики из строительных компаний именуют это безобразие – «домом под ключ». Это самые распространённые грабельки, о которые бьются лбами клиенты, никогда не вдававшиеся в проектирование строительства домов коттеджей.
Строительство домов коттеджей под ключ – существуют ли какие-нибудь ГОСТы под данному поводу?
ГОСТ под названием под ключ не существует. Существуют ГОСТ на материалы и СНИПЫ на выполнение работ – вот такие два регламента.
На самом же деле – даже маленький домик с линолеумом и обшивкой можно соорудить в соответствии со СНИПОМ и всеми нормативами, да и материалы будут соответствовать ГОСТу. Но вряд ли такой вид отделки устроит клиента, который собирается проживать в здании постоянно.
При многоэтажном строительстве самой строгой приёмкой – является приёмка клиента. Если клиент к этому подходит ответственно, если он требовательный и взыскательный – тогда он не позволит себя «нагреть».
Клиент спускающий все с рук, «пофигистически» относящийся к выполнению своего заказа – высока вероятность что его обязательно «обуют по полной программе». И когда заказчик явиться принимать готовую работу – разочарование накроет его с головой.
Что касается ГОСТОВ, СНИПОВ и других руководящих документов и регламентов – это всё существует, но опять же, здесь многие могут уходить вправо-влево и каким-то образом лавировать в правовом секторе.
Подменна терминов – излюбленная наживка для клиентов, которую используют недобросовестные строительные организации.
Многих людей интересует цена готового дома. Реальная цена без рекламных «закидушек» какова она?
Строительство коттеджей и домов цена, если у заказчика на данный момент нет ничего, будет складываться: из стоимости земельного участка, из стоимости проектно-сметной документации, необходимых разрешений на проведение коммуникаций. Далее, стоимость коробки дома, а именно: фундамента, стен, кровли, окна, двери.
То есть всё, что войдет в комплектацию Вашего строения – это есть комплектация строй варианта.
Затем производится прокладка внутридомовых коммуникаций – инженерный раздел. Если Вы правильно отнеслись к своему строительству и разработали этот раздел самостоятельно, либо заказали проектировщику, а самое главное – воплощаете его в жизнь в соответствии с проектом. Это является гарантией качественного жилища в будущем.
Последнее, что Вам предстоит – внутренняя отделка
Что касается чистовой внутренней отделки – здесь кроется громадный подводный камень. Ведь, если мы возьмём дом площадью, скажем, 100 м² – в нормальном качестве его можно построить примерно за 2000 000 рублей. Дом будет построен с применением: классических стеновых материалов, чистого бетона и кирпича с железными перекрытиями, с нормальной кровлей из металлочерепицы.
Отделка дома в 100 м² может стоить 1000 000 рублей, а может стоить и 4000 000 рублей.
Всё зависит от Вашего вкуса и выбранных материалов. И ещё от ряда факторов. Таких как – уникальное предложение дизайнера. Это больше зависит от ваших пожеланий и финансовых возможностей.
Подводим итог – из чего складывается цена готового дома?
Цена готового дома складывается:
- Стоимость земельного участка;
- Стоимость проекта строительства со всеми разделами: архитектурным, строительным и инженерным;
- Стоимость разрешительной документации на проведение коммуникаций: цены их оформления и цены их фактического проведения на участке;
- Стоимость строительно-монтажных работ по возведению стройварианта дома (коробки), фундамента, стен, перекрытий, перегородок, кровли, окон и дверей;
- Внутренняя отделка помещений здания.
Вместе с тем не следует забывать о внутридомовой разводке коммуникаций:
- Электрика;
- Водоснабжение;
- Водоотведение.
Строительство коттеджей и домов, его уровень качества – напрямую зависит от вышеперечисленных 5-ти базовых элементов.
А вот внутренняя отделка, естественно, зависит от вкусов, пожеланий и возможностей кошелька клиента.
Как именно можно определить, что все вышеперечисленные факты учтены и, что все прописано в проекте и в договоре?
Если клиент связывается с довольно серьёзной строительной компанией или же частной бригадой, которая серьёзно походит к своему делу. То ему обязательно будет предоставлена СМЕТА. В сметном расчете должен быть указан полный перечень запланированных работ и строительных материалов, которые будет использованы при сооружении проекта.
Если все это учтено и наглядно отражено в документации: материал, услуги, цены – у клиента сразу возникнет четкое представление о будущем доме.
В случае, когда заказчику «сунули» какое-либо жалкое подобие сметы и предлагают разбираться в процессе строительных работ: «Давайте сначала построим вот это, затем вот это, а дальше – посмотрим…»
То он рискует попасть в своего рода кабалу: потратив все деньги, на которые рассчитывал…
Клиент неожиданно узнаёт, что средств на строительство понадобилось уже – в 2 раза больше.
А все его финансовые возможности могут быть исчерпаны. И, возможно, к этому времени будет взят уже не один кредит…
Одним соловом двигаться дальше таким путем будет крайне сложно.
Самым ценным документом является именно та смета, после изучения которой клиент ясно представляет: что ему сделают, за какие деньги и в какие сроки.
Ещё одна уловка.
Так называемые сметы по старому образцу. В данном случае клиентам дают смету в которой они ничего не могут понять. В ней расписан перечень расценок из ЕНИРОВ 1981 года, о которых клиенты могут тоже ничего не знать, если не являются специалистами по сметам.
Единые нормы и расценки
В смете находятся данные с коэффициентами перехода в цены с 1981 до 2000 года. Из этих цен – коэффициенты переходы в цены 2013 года.
В коэффициентах и переходах запутается любой человек, который не является экспертом по сметам – вот так «нагревают по полной» своих клиентов.
Когда необходимо осуществить строительство коттеджей и домов муниципального или бюджетного уровня – ещё практикуются подобные сметные подходы. Но они, слава Богу, все больше уходят в прошлое. Потому что клиенты предпочитают видеть не «белиберду», а четкие фактические расценки.
Ценовые фокусы
В любой сфере деятельности существует такая вещь как «ценовые фокусы». Т.е. существуют цены, «прорицаемые» сладкоголосыми маркетологами и менеджерами, а есть цены реальные – фактические.
Самой популярной уловкой в этом отношения является: рекламируется образный домик, представляющий из себя картонную коробку или набор материалов из которого можно собрать что-то похожее на дом. Все это рекламируется по очень смешным ценам.
Цены и сам проект – выведены только в целях рекламы – «заманухи».
Когда клиент обращается за строительством такого дома – ему всегда показывают, что он получит. Если клиент вдумался в рекламное ценовое предложение, внимательно изучил комплект дешёвого дома, который предлагается к поставке и строительству «по ключ». То он задастся вопросом:
«Достаточно ли утепление 5 см рулонной ватой для стен здания?».
Если строительная компания скажет клиенту: «Да! 100%». Это означает, что хозяева данной фирмы работают только ради наживы, не думая о качестве своих товаров и услуг вообще.
Если фирма скажет: «Нет. Не совсем» – значит совесть у владельцев организации все-таки имеется. Их ответ более-менее соответствует действительности.
Тут стоит осадить сотрудников фирмы вопросом, чтобы добраться до истины, как говорится:
А, что необходимо сделать, чтобы в этом доме можно было жить с комфортом?
И тогда Вам могут предоставить дополнительную смету, в которой будут прописаны дополнительные услуги. Например – «дополнительное утепление стен» с выведенной ценой в соответствующей графе. Далее, будут какие-либо однослойные деревянные окна. Естественно, клиента, который желает проживать в доме круглогодично не устроят эти «пустышки».
Тут правильным решением будет – попросить поменять однослойку на полноценный маталлопластик.
Затем сотрудники компании, заметив интерес клиента, обычно сами начинают предлагать дополнительные услуги, такие как:
- Шумоизоляция межэтажного перекрытия;
- Утепление чердака;
- Решение вопросов по фундаменту, чтобы это были не просто 4 шлакоблока на каждом углу дома, а чтоб это был полноценный ленточный или блочный фундамент, либо фундамент на винтовых сваях (если мы говорим о каркасной конструкции).
Итог
Когда клиент, разобравшись во всём этом, получит все ценовые предложения, чтобы его дом был действительно пригоден к постоянному проживанию, то он возможно ужаснётся и увидит:
Предлагаемый «чистенькой и пушистенькой» строительной организацией каркасный дом, на выходе получается = намного дороже цельного кирпичного строения.
Вот такими уловками могут активно пользоваться нечестные организации, осуществляющие строительство коттеджей и домов.
Все зависит от того, насколько клиент щепетильно подходит к строительному процессу.